[摘要] 11月27日，茹盈提交了项目报告，他打算在办第二期手续的同时，一并推进一期手续。

时代周报记者 姚佳莹 发自北京

办公室里，茹盈来回于办公桌和书架，在书架上翻阅着文件，找到目标材料后将它一份份整齐地叠放在办公桌上，嘴上念叨着：“这下好了，我得赶快。”

茹盈是北京市昌平区北七家镇海鶄落村党支部书记。11月初这天下午，他正忙着为村集体建设用地建租赁房的二期工程准备材料，上级单位要求他必须在接到材料清单的当天准备好相关资料。

“审批手续催得紧。”茹盈对时代周报记者说道。

与一期租赁房审批手续的举步维艰不同，二期工程从报批到测绘等都明显提速，这缘于从8月底开始的一系列旨在建立租购并举住房市场的调控措施。

集体建设用地建造租赁住房在北京早有探索，值此背景，试点工作加速推进。

11月16日，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，承诺从2017年起的5年里，北京市将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。据《中国新闻周刊》报道，未来五年，北京市每年约1/3新增住房为租赁住房，集体建设用地租赁住房占该市场的80%。

这意味着，北京集体土地建设租赁住房再次提速。

集体建设用地建造租赁房，即是从住房供应端调控，通过盘活农村土地，意欲构建租购并举的住房体系，并解决区域职住平衡问题。

一系列政策出台，给北五环外的海鶄落村带来了希望—此前，这里的一期租赁房已经空置了3年。

试点第一村，边建边办手续

北五环外，海鶄落村距离5号线天通苑北站仅2.8公里。2011年9月，国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，提出重点发展公共租赁住房，2012年1月，国土部正式确定北京、上海成为集体建设用地建造公租房的首批试点。而早在2010年12月底，海鶄落的第一期租赁房建设项目动土典礼便启动了。

作为北京市集体土地建造公租房先行试点，无先例可循的海鶄落村在项目动工时遭遇不少困难。

首先是项目手续审批受阻。“利用集体建设土地建公租房，我们这里一定是北京市第一家，但那时候没办法办手续，一些部门说没有先例。”

而后，上级政府为海鶄落村办了绿色通道手续，但手续推进时也屡屡碰壁。

时代周报记者梳理公开资料发现，当时北京市、区两级政府相关部门还没有针对集体建设用地建租赁房的政策配套，是导致公租房项目无法在区发改部门办理立项手续的原因之一。此外，在村集体建设用地上建造租赁房也不符合当时规定。

“当时的建与办不是匹配的，只能边建边办。开工肯定是没问题，但只能边施工边办理，不能像以往一样手续办完再施工。”镇政府一名工作人员向时代周报记者表示。

2014年10月，海鶄落第一期租赁房项目竣工。茹盈介绍，一期项目住宅建筑面积约10万平方米，外加约2万平方米的一层商业，共有住房1837套，其中，三居室是86平方米，共219套，765套为约64平方米的两居室，其余为20-40平方米的1居室。

“一期项目总的投资是5.7亿元，加上市政配套等，到现在为止村里付给建设方城建五（北京城建五建设集团有限公司）4个多亿，还差1个多亿。”茹盈告诉时代周报记者，已偿付的4个多亿来自村集体资金，而由于手续的不完备，从竣工至今，第一期租赁房还处于空置状态。“房子放了三年没有出租，压力很大，压力最大的还是村里，村里实行股份制，村民难免心里会有疑问：怎么那么长时间都没动静？”茹盈说道。

如今，试点第一村等来了机遇。

海鶄落村的新转机，每年分红涨100元

8月28日，国土部、住建部联合发文，确定了北京、上海、武汉等13个城市将作为首批试点，利用集体建设用地建造租赁住房，这意味着农村土地进入住房供应市场的探索又迈了一步。9月26日，国土部在武汉召开试点工作启动会，部署相关工作，集体建设用地建造租赁住房试点全面展开。

随着集体建设用地建造租赁房试点的全面展开，茹盈已经开始筹划第二期租赁房的建设，二期租赁房建筑面积约5.4万平方米。

5月，北京市政府下达了2017年利用集体土地建设租赁住房试点供地任务，海鶄落村的建设项目被列入其中。11月27日，茹盈提交了项目报告，他打算在办第二期手续的同时，一并推进一期手续。尽管还欠城建51个多亿，但他现在信心大多了，“假如按32元/平方米·月测算，一年下来有4000万元收入，加上商业有5000万元左右”。

海鶄落村是北七家镇的人口第二大村，户籍村民约2000人，据茹盈介绍，村里分红按照劳龄股、户籍股和独生子女股进行分配，一共有61200股，2016年给村民的分红是2800多万元，每股460元。他向村民承诺：“从2016年起，每年一股要涨100元，2016年是460元，2017年是560元，2021年要实现1000元一股。”

“等那批租赁房租出去就好些了，只是还不知道什么时候。”一名村民告诉时代周报记者，去年年底他拿到了一万多元的分红。

“三个镇的项目我们村排第一位，我们的流程走得最快，下个月6号就可以批复，动工的话，我估计不是年底就是明年年初。”茹盈很乐观。

农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐告诉时代周报记者，现在租赁房建设尚处于开始阶段，只是政策上有所调整，调节过来就可以建房，但法律层面的修改还未开始。

而集体租赁住房未来大举入市，又能否解决低收入群体、非京籍人士的住房之困？

为科学城提供配套，未来或面向外来务工者

今年8月，中国社科院发布了《北京流动人口在京购房状况研究报告》（下称《报告》），报告基于国家卫计委2014年的全国流动人口动态监测数据，共覆盖北京市13个区县7998个有效流动人口样本。该项研究表明，样本流动人口的平均工资为4956.32元，其中，购买住房的流动人口占样本总数的14.6%。

“未来科学城，与我们村一沟之隔，本来初衷设定，主要面向的人群是科学城的科研人员和新毕业的大学生，刚毕业不久肯定买不起房，咱们给他提供配套服务。为什么要建造几个户型呢？三居室是为了给这些携家带口的专家，一居室等可以供新毕业的大学生租用。”茹盈解释道。

而从11月开始，北京主要于城中村开展排查行动，拆除违章、存在隐患的建筑，其中受影响人群主要是外来务工者。

廖洪乐向时代周报记者表示，北京先前试点的集体土地建租赁房项目，主要面向群体是周边高新科技产业的白领和刚毕业的大学生，未来极有可能扩大到面向这部分人群。“城市中心的建设需要他们，没有他们，这个城市也运行不起来。”廖洪乐说道。

中国人民大学经济学院教授刘守英则表示可能性不大。

另一个问题是，《报告》同样显示，取样中有67.1%的人员从事服务行业，40.1%就职于私营企业，而北京市服务功能的产业主要分布于市区，租赁房则主要分布于京郊农村，区域职住平衡的问题能否借集体土地建租赁房的展开得到妥善解决？

廖洪乐认为，仅通过集体土地建设租赁住房，无法彻底解决职住平衡问题，“这部分住房主要解决的还是收入较低人群的住房问题，职住平衡可能还是要从交通方面入手”。

原文来自:中国财经界