房贷没还完也能卖房！无锡首单公积金“带押过户”落地

近日，自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（下称“《通知》”），对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署，这也意味着“带押过户”从地方性的试点走向了全国化、常态化的全面推进。

《通知》发布后，多个省市和银行各界积极推行。

4月4日，无锡市不动产登记中心成功办理了全市首笔公积金贷款类不动产带押过户业务，这也意味着“带押过户”服务适用场景已经从之前商业银行贷款，正式延伸到了公积金贷款。

4月5日，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄向时代周报记者分析指出，自从二手房“带押过户”模式首次提出以来，现在已经在全国多个省市推行。据诸葛数据研究中心不完全统计，目前已经有33个省市正式发文推行二手房“带押过户”，二手房“带押过户”已经作为房地产调控的重要手段。

多城试点公积金“带押过户”

无锡公积金贷款“带押过户”政策的首位受益者王爱华向当地媒体表示，他在水秀新村的一套房产在出售时大概还剩20万元的公积金贷款未还清，而买方同样需要办理公积金贷款。

“有了这个带押过户政策，让我不用筹钱还清贷款就可以把房子卖掉，给我置换房产节省了交易成本和时间，真的很便利。”王先生表示。

不过由于目前新政仍然处于试点期间，目前公积金“带押过户”业务仍然有一定的限制。以无锡市为例，目前只能在中国建设银行无锡分行先行先试，办理具体要求为：房屋买卖双方均在同一银行办理公积金贷款或组合贷。

图片来源：图虫创意

4月6日，易居研究院研究总监严跃进在接受时代周报记者采访时表示，此次无锡政策具有非常好的信号意义和示范意义，也标志着带押过户政策不断增强了覆盖面，从传统的商贷领域进入到了公积金领域，更加适合当前职工出售二手房和认购二手房的金融诉求。

除了无锡之外，南京住房公积金管理中心发布了《关于开办二手房住房公积金“带押过户”贷款业务的通知》。

根据规定，在南京二手房交易过程中，经买卖双方协商一致，无须卖方先结清贷款并解除抵押，即可通过公积金“带押过户”贷款业务，办理房屋过户和抵押登记，从而使买方具备住房公积金贷款放款前须落实所购住房抵押担保的条件。经过审批后，进而获得公积金贷款放款。

需要注意的是，南京二手房“带押过户”的条件是，需要买方申请的贷款总额不小于卖方原住房贷款合同项下的剩余贷款本息、逾期利息、罚息及其他应还债务之和。

南京住房公积金管理中心江北分中心的一位工作人员提醒道，如果卖方采用的是经营贷或是信用贷，则不符合贷款条件。

“资金监管”账户守护交易安全

在政策的带动之下，南京3月整体的二手房成交量快速上升。截至3月28日，南京当月的二手房成交量已经突破1万套，接近1.3万套。

虽然不同城市公积金“带押过户”仍有一定限制条件，但“带押过户”确实简化了二手房交易流程，缩短了交易时间，有助于缩短房产交易周期，满足居民的刚性和改善性住房需求。

盈科律所高级合伙人律师张继生指出，目前在各地“带押过户”具体实践探索中，主要形成了抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式等三种“带押过户”模式。这三种模式都涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体，交易环节复杂。

据张继生介绍，抵押权组合模式，指通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。这种模式要求不动产机构同时合并办理新旧抵押权的登记及注销，新旧贷款银行同时完成还款及放贷，操作程序及手续要求比较高。

新旧抵押权分段模式，通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。这种模式需要协调银行及买卖双方的交易节点，交易程序规范，但是过程较长，同时仍可能存在旧抵押银行未收到款从而导致难以解押的风险。

抵押权变更模式，则通过抵押权变更实现“带押过户”。这种模式理论上最简便，但是涉及银行等机构利益平衡比较难。

张继生认为，针对上述三种模式，各地须结合本地实际情况确定适宜的模式，在实践过程去完善、改进，从而保障房屋交易安全及银行资金安全。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，在整个流程中，如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。

“所以，如果想带押过户，务必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精细化，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差。”王玉臣表示。

为了保障带押过户过程中的资金安全，不少城市近期也纷纷开始行动。据上海市房地产经纪行业协会透露，为确保“带押过户”流程中资金不被挪用，相关资金将由上海市交易中心下属的房地产交易资金管理公司进行资金监管。实际业务办理过程中，买家仍然正常申请贷款。过户完成后，首付资金以及贷款都会直接发至监管账户，产证拿到后资金会自动划拨至卖家的银行账户。最终，卖家还款后办理抵押注销，上下家使用的银行不同以及组合贷款也都可以进行办理。