从速度型增长转向质量型增长，华侨城主动求变

翻开上市房企2022年财报，字里行间都表明，房地产行业已经无法回到对住宅开发过度依赖的往日时光。

国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售金额从2021年的历史峰值18.19万亿元下滑至13.33万亿元。据克而瑞监测，2022年百强房企销售操盘金额同比下降42%左右。规模骤然萎缩，市场格局亦出现巨大变化。头部房企规模座次调整，中小型房企则经历了更大幅度的洗牌。

中国房地产业协会认为，随着房地产市场环境的变化，叠加行业规模缩量等现实情况，倒逼房地产行业探索新发展模式。如何求变，成为当前房企的必答题。

换仓升级、以收定投、精益管理、架构调整，被写进财报里。而早早思考、筹谋、布局的房企，已经拿到进入新周期的通行证。

中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布的《2023房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》显示，房企综合实力变动率虽然走高，但头部房企排名相对稳定，排名提升的房企普遍经营稳健、资金面广、产品力扎实。

部分国资背景的房企排名提升显著。中海、万科、保利发展、华润置地、碧桂园、龙湖、越秀地产、建发房产、华侨城、华发集团等头部央国企和优质民企进入综合实力TOP20。

进入TOP20的华侨城，是近年来积极转型求变的企业之一。

在行业震荡中，华侨城受到周期波动的影响，销售遇阻，业绩下滑，经历了上市以来的首次亏损。

3月31日下午3点，深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城”）举行线上业绩发布会,董事、总裁王晓雯表示:“2022年是华侨城上市以来经营承压最重、最为困难的一年。经营结果既有市场演变的客观因素，也有当前公司对房地产行业判断过于乐观、对价格和市场规模持续上涨的预期较高的主观原因。”

面对前所未有的困难，华侨城采取一系列改革举措，在专业化整合、精益管理、总部能力建设等方面深化改革，以新作为展现强大的组织韧性，守住了风险底线，稳住了生产经营的基本盘，为今后可持续高质量发展奠定了良好基础。

韧性凸显，谋求高质量发展

2022年，行业震荡下行，华侨城亦不可避免地受到冲击。报告期内，华侨城实现营业收入766亿元，同比下降25%。其中，旅游综合业务收入272亿元，毛利率下降8个百分点至25%；房地产业务收入494亿元，毛利率22%，同比持平。

多重不利因素叠加影响下，华侨城尝试以精益管理突围，产品、开发、营销和运营专业化运作水平有效提升。2022年，华侨城累计实现签约销售面积267万平方米、签约销售金额553亿元。根据第三方机构监测，在2022年百强房企全口径销售金额排名中，华侨城从2021年的50名上升至35名。

销售排名上升，主要归因于华侨城抓住政策窗口期，主动寻求市场机会，采取灵活价格策略促进去化。

报告期内，华侨城旗下深圳龙胜四海华亭、东莞高埗天鹅堡、苏州胥江路、无锡运河湾、合肥空港国际小镇、济宁太白湖等项目销售位列片区第一；深圳新玺、西安沣东创想中心销售位列城市或片区商办去化排行榜前列。

销售企稳回升的同时，华侨城秉持“优中选优”理念，聚焦核心城市热点板块，按照“以收定投”的原则推进新项目投资，平衡运营性现金流入与新项目拓展，实现持续良性的未来现金流。华侨城分别在深圳龙岗、东莞松山湖、成都天府获取3宗开发用地，新增土地面积31万平方米，均位于核心城市的热点板块，提前锁定利润空间。

东莞松山湖地块和成都天府地块均为大型文旅综合项目，华侨城在文旅地产板块有成熟的开发、运营经验，项目未来的规划、开发、建设效果得以保证。深圳龙岗项目为安居型商品房项目，是华侨城近年首次参与此类型产品的开发，将形成样本，为未来介入保障性住房开发提供指导。

融资方面。凭借央企背景背书与良好信用评级，华侨城资产负债结构稳定，融资额度充足，为把握投资窗口机遇、适时补仓优质项目创造了必要条件。

2022年11月，“三箭齐发”，融资回暖，华侨城作为首批尝鲜企业，拿到工商银行和中信银行的大额授信。截至报告期末，华侨城在手现金416亿元，现金短债比1.53，维持较好的安全边际。综合融资成本4.23%，较2022年年初下降23BP，不断优化并持续保持较低水平。

对外的销售、投融资，华侨城筑牢安全底线；对内的架构调整、效率提升，华侨城亦积极寻求变革。

2022年，华侨城启动专业化整合工作，通过“开发与运营分离”，为各业务条线专业化运作、市场化发展奠定基础，全面完成城市公司组建，71个项目公司整合为22家城市公司，管理口径三级企业数量减少69%，管理层级由4级减少为3级，人均在建面积和管理效率大幅提高。同时，根据新的业务结构，完成授放权体系建设及流程制度体系调整，推动“总部-事业部-城市公司-项目部”管理体系高效运行。

此番调整，成效显著，华侨城专业化运作水平不断提升。

东莞松山湖项目实现拿地70天内获取施工许可证；佛山顺德欢乐海岸PLUS二期项目摘牌半个月即奠基，地块内的华侨城天鹅堡二期住宅在摘地当天动工，跑出华侨城项目建设“加速度”；深圳龙岗安居型商品房项目实现当天拿地、当天进场开展施工准备。

在严格确保项目质量的前提下，部分项目开发效率达到区域领先水平，各事业部快周转项目高层产品多数实现开工至精装交付总工期在24个月内。

今年2月1日，佛山顺德欢乐海岸PLUS二期项目奠基动工

“轻装上阵”的华侨城，正在迎来市场复苏的重大机遇。

今年以来，房地产市场出现积极变化，市场销售回暖，投资端降幅明显收窄，经济运行整体向好。今年1-2月，华侨城实现合同销售面积约29.7万平方米，合同销售金额约45.6亿元，同比降幅均明显收窄，销售进入上行通道。

东莞松山湖CBD核芯、紧邻月荷湖的“华侨城松湖原岸”项目即将入市

换挡提速，激活文旅市场新动能

去年，经济下行压力加大，叠加国内外多重超预期因素冲击的影响，文化旅游行业发展受挫。华侨城积极应对，不仅把握市场消费趋势推出新业态、新产品，更抓住“空窗期”推进存量文旅项目的升级改造，全面提升供给品质，优化消费体验。

2022年，华侨城推出具有成都特色的精品园林式成都东安阁酒店、全国唯一一个以“平行时空，宇宙探索”为主题的大型主题公园襄阳奇幻谷、集“都市娱乐、休闲度假、文化体验”业态为一体的衡阳玛雅海滩水公园、城市新地标西安OCT1314摩天轮和南昌华侨城福朋喜来登酒店，获得市场良好反响。

在项目运营方面，华侨城坚持创想基因，深挖文化、科技、节庆主题，推出国风艺术节、元宇宙AR秀等主题活动，构建休闲娱乐新场景。旗下酒店深化与景区联动，如前海华侨城JW万豪酒店联动湾区之光摩天轮，主推酒店客房+摩天轮等系列套餐，深入挖掘市场需求。

发力IP整合营销赋能，华侨城有效提升消费者黏性。深圳欢乐谷与“迷你世界”联手，北京欢乐谷联动《哪吒闹海》等三大经典国产IP，深圳欢乐港湾联动泡泡玛特头部IPMOLLY、小黄鸭B.Duck，广受好评。

与此同时，华侨城统筹旗下经典文旅项目推进升级改造，全面提升文旅产品的供给品质，优化消费体验。深圳威尼斯睿途酒店引入洲际酒店集团“英迪格”品牌，完成改造。深圳欢乐谷冒险山区域、北京欢乐谷七期改造升级，总投资超过6亿元，推动成熟项目以全新面貌迎接旅游市场复苏趋势。

2022年全年，华侨城旗下文旅项目累计接待游客6184.9万人次，达到2021年同期69%的水平，为2019年同期155%水平（含增量项目接待游客人次）。

今年开年，文旅市场复苏，华侨城围绕2月的传统节庆，推出元宵灯会、欢乐冰雪节、烟花舞会等文旅活动，同时紧抓行业复苏态势，恢复港澳游和出境游服务。1-2月，华侨城旗下文旅企业合计接待游客近1600万人次，同比增长约60%，文旅业务快速修复。

主动变革，从速度型增长转向质量型增长

内部革新，困境突围后，华侨城在2023年主动出击，全力以赴实现可持续高质量发展目标。

董事长张振高表示：“过去的一两年和未来几年，是华侨城从速度型增长向质量型增长的关键转型期，短期经营仍然承压。但我们坚信中国经济发展的光明前途，坚信华侨城几十年的积累终将帮助我们穿越周期。”

作为华侨城房地产业务“一体两翼三功能”的新发展模式的重要载体平台，将始终秉持长期价值主义，聚焦中心城市和中心城市圈，在优质市场中持续深耕；将住宅作为销售物业的重点，合理控制资产自持比例，提高自持资产的可持续经营能力。

2023年，华侨城将根据市场情况适时调整投资策略，一方面，积极参与“招拍挂”，适时补仓优质项目，积极关注核心城市核心板块的集中供地；另一方面，持续保持公司文旅综合开发的核心优势，以合适价格持续获取高性价比综合开发项目。

从长远看，华侨城将探索新发展模式，紧跟国家政策导向，积极介入代建、保障房建设等新业态，增强面向存量房地产市场的资产管理及资本运作能力，提升长期价值。

“创一流”，是华侨城文旅业务发展新指引。

作为华侨城集团旅游业务构建“两核三维多点”的新发展格局的重要载体平台，将继续发挥华侨城在旅游产业中的先发优势、产品优势、品牌优势、管理优势，持续扩大华侨城的品牌影响力，打造中国领先、世界一流的旅游业务。

2023年，华侨城将保持优质新品供给，推动南京欢乐滨江、宁波欢乐海岸、常熟沙家浜文旅综合项目开业迎客；坚持文旅融合发展，充分挖掘在地文化特色，有机融入文旅产品和大型特色主题文化活动，不断丰富文旅产品供给，刚刚被评定为国家4A级旅游景区的江门古劳水乡旅游区便是将在地文化与场景式体验完美融合的范本；探索旅游科技应用，深入挖掘“文旅+科技”融合实践路径，深入探索人工智能、AR等科技手段在文旅产品的应用场景。

江门古劳水乡旅游区

近期召开的业绩发布会上，多家房企掌门人均提到，房地产行业正处于新旧模式转换时期，新的长效机制正在构建。新发展阶段、新发展理念、新发展格局和推进高质量发展，成为行业的新方向。

中国房地产业协会强调，房地产行业已不再处于仅仅依靠提高市场规模、依赖房价上涨就能实现利润增长的时代了。存量时代，快速赚大钱的机会越来越少，持续、精细化经营渐成主流。

随着行业新格局的建立，赛道上积极求变、稳健前行的选手们将得到时代的犒赏，实现可持续、高质量增长。兼具理性、韧性和确定性的华侨城，会是其中一员。